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第100章 无可奈何流拍去：意料之中的拍卖
土地拍卖会在上海航空的一家度假酒店内举行，因为此块地原属于上海航空，在此进行拍卖也属顺理成章。
拍卖由上海联交所主持，拍卖性质属于股权收购。
项目地块性质为住宅用地，占地面积约17,557.3m2，容积率2.5，,地上总计容建筑面积不大于43,893m2，绿地率不小于35%，建筑限高60米。
本案地块为民航置换用地，上海民航置业有限公司于2014年签订土地出让合同，土地出让金2.7亿元，原始楼板价6111元\/㎡。
2015年取得土地证及建设用地规划许可证，土地所属权在上海民航置业有限公司名下。原方案于早年报批，由于机场联络线暂停搁置，需重新方案设计报批。目前为净地状态，地上无待拆迁建筑。
上海航空建设管理有限公司（项目公司的全资母公司）100%股权转让，股权对价10亿元，需承接2.93亿元债务（2.82亿元股东借款，1000万银行委贷，80万银行利息等），合计12.93亿元，折合楼板价元\/㎡。如成交获取，则另需支付交易服务费2500万元（股权交易价款的2.5%）。
这里的上海航空建设管理有限公司，实为上海航空旗下的全资子公司，而所谓的上海民航置业也在上海航空名下。拍卖说明书未披露的是，此地块原为上海航空下的民航职业技术学校，2014年，上海航空经过一系列操作，将划拨的土地变性为住宅用地，又通过内部关联交易，形成今天的土地持有情况。
在去拍卖会现场的路上，王伶俐递给我一个规划方案，原来，汉泽华东公司，已经就此地块进行了详细的“强排”方案。
规划共有三个户型，分别为130平方米、160平方米和180平方米。总户数280户，住宅总建设面积4.22万平方米，配套面积0.24平方米。预计总销售收入（含地下车位）为39.62亿元，利润总额为16.06亿元，销售净利润为30.41%。令人吃惊的是，由于原始楼面价较低，只有六千多元，项目还得缴纳土地增值税和所得税15.2亿元。
从数据分析看，利润和利润率相当可观。然而，倘若市场形势发生变化，其实际盈利情况就很难说了。
我看罢这些资料，没有发表意见，而是问王伶俐：“华东公司预计的止拍价格为多少？”
王伶俐答道：“15.5亿元，这个价位已经通过了总部审批，再高了风险就大了。”
进入拍卖现场，五星级酒店的会议厅充满了莫名的紧张气氛。照明灯光柔和而温暖，透过玻璃墙可以看到外面的城市建筑，如钢筋水泥森林，透出隐隐的杀气。参与土地拍卖的房企有7家，众多竞拍者们坐在宽敞的座位上，期待着即将开始的激烈竞争。
拍卖师微笑着登上讲台，声音洪亮而铿锵：“尊敬的各位竞拍者，感谢大家莅临今天的土地拍卖会。今天我们将见证一场重要的竞拍，徐汇区所剩无几的住宅用地，不知名落谁家？”
随着拍卖师的话语，舞台上的屏幕显示出土地项目的详细信息。主持人耐心地介绍着土地的规划用途、面积和周边的配套设施，引发着参与者们的窃窃私语。每个人都沉浸在自己的思考中，他们手中的竞拍牌急切地等待着被举起，展示自己的势在必得。
看到此情景，我暗忖道：“这些公司都疯了，估计今天的拍卖价肯定突破16亿元。”
拍卖师宣布拍卖开始，竞拍正式拉开了帷幕。
起拍价格刚刚报出，就有一家竞买者直接将总价提到13.5亿元，接着每次加价为1000万元，到15亿元时，7家竞买者没有一家退出。竞拍进入了高潮阶段，随后的每次加价都让人心跳不已，紧张气氛愈发浓厚。
当加价到15.3亿元时，一位尖嘴猴腮的眼镜男来到了我身旁轻轻坐下：“张总，我是华东公司的总经理费新，刚才和主席刚刚通过电话，过15.5亿元，我们是否还加价？主席意见是由您决定。”
我问道：“你心中的止拍价是多少？”
费先生毫不犹豫地小声说道：“16.5亿。”
我不动声色地说道：“到时候再说，是否加价看我手势。”
费新悻悻离开，回到了原来的举牌位置。
价格刚到15.4亿元，808号竞拍者直接喊出16亿元。费新恳切的目光转向我这里，我让身边的婷婷做了个不动的手势。
竞拍的声音不断回荡在会议厅中，仿佛一场激烈的交响乐。有人充满信心地举起竞拍牌，有人不断加价争夺，而有人更加沉稳地观察着竞争对手的反应，尝试着找到最佳时机。此时，竞拍者仅剩下了三家。
随着时间的推移，当拍卖师喊道16.5亿元时，仅剩下808号竞拍者举牌。拍卖师喊了三次价格后，拍卖锤落定，拍卖结束。
婷婷小声耳语道：“费新的脸都绿啦！808号是金造地产。”
我轻蔑地一笑：“不出我所料，肯定金造拿，他们玩的不是地产，而是金融。”
自会议厅到酒店大堂，费新等人并没有和我打招呼，而一直阳光灿烂的王伶俐则紧锁眉头，绷着脸，好似受了多大委屈。
上车后，王伶俐诚恳地问我：“张总，为何不让我们继续跟拍？”
我淡然一笑：“止拍价已经通过了公司项目审核组的决议，自有其道理，过了止拍价，风险很大。”
王伶俐好似还不甘心：“张总，您知道周边的同等楼盘价位吗？比我们的限购价整整多出两万。”
我坦然地说道：“如果此项目一年内就能开盘，我会毫不犹豫地让你们继续举牌，可是，一年半后的市场行情就很难说了。我们的风险是时间。”
“难道您认为一年半后，上海的房价会大跌？”
我坚定地点了点头，然后问道：“伶俐，请问您本科什么专业？”
“本科投资学，研究生学的是mbA。”
“你最近是否注意了上市房企的资产负债率以及国家颁布的‘三条红线’政策。”
拍卖由上海联交所主持，拍卖性质属于股权收购。
项目地块性质为住宅用地，占地面积约17,557.3m2，容积率2.5，,地上总计容建筑面积不大于43,893m2，绿地率不小于35%，建筑限高60米。
本案地块为民航置换用地，上海民航置业有限公司于2014年签订土地出让合同，土地出让金2.7亿元，原始楼板价6111元\/㎡。
2015年取得土地证及建设用地规划许可证，土地所属权在上海民航置业有限公司名下。原方案于早年报批，由于机场联络线暂停搁置，需重新方案设计报批。目前为净地状态，地上无待拆迁建筑。
上海航空建设管理有限公司（项目公司的全资母公司）100%股权转让，股权对价10亿元，需承接2.93亿元债务（2.82亿元股东借款，1000万银行委贷，80万银行利息等），合计12.93亿元，折合楼板价元\/㎡。如成交获取，则另需支付交易服务费2500万元（股权交易价款的2.5%）。
这里的上海航空建设管理有限公司，实为上海航空旗下的全资子公司，而所谓的上海民航置业也在上海航空名下。拍卖说明书未披露的是，此地块原为上海航空下的民航职业技术学校，2014年，上海航空经过一系列操作，将划拨的土地变性为住宅用地，又通过内部关联交易，形成今天的土地持有情况。
在去拍卖会现场的路上，王伶俐递给我一个规划方案，原来，汉泽华东公司，已经就此地块进行了详细的“强排”方案。
规划共有三个户型，分别为130平方米、160平方米和180平方米。总户数280户，住宅总建设面积4.22万平方米，配套面积0.24平方米。预计总销售收入（含地下车位）为39.62亿元，利润总额为16.06亿元，销售净利润为30.41%。令人吃惊的是，由于原始楼面价较低，只有六千多元，项目还得缴纳土地增值税和所得税15.2亿元。
从数据分析看，利润和利润率相当可观。然而，倘若市场形势发生变化，其实际盈利情况就很难说了。
我看罢这些资料，没有发表意见，而是问王伶俐：“华东公司预计的止拍价格为多少？”
王伶俐答道：“15.5亿元，这个价位已经通过了总部审批，再高了风险就大了。”
进入拍卖现场，五星级酒店的会议厅充满了莫名的紧张气氛。照明灯光柔和而温暖，透过玻璃墙可以看到外面的城市建筑，如钢筋水泥森林，透出隐隐的杀气。参与土地拍卖的房企有7家，众多竞拍者们坐在宽敞的座位上，期待着即将开始的激烈竞争。
拍卖师微笑着登上讲台，声音洪亮而铿锵：“尊敬的各位竞拍者，感谢大家莅临今天的土地拍卖会。今天我们将见证一场重要的竞拍，徐汇区所剩无几的住宅用地，不知名落谁家？”
随着拍卖师的话语，舞台上的屏幕显示出土地项目的详细信息。主持人耐心地介绍着土地的规划用途、面积和周边的配套设施，引发着参与者们的窃窃私语。每个人都沉浸在自己的思考中，他们手中的竞拍牌急切地等待着被举起，展示自己的势在必得。
看到此情景，我暗忖道：“这些公司都疯了，估计今天的拍卖价肯定突破16亿元。”
拍卖师宣布拍卖开始，竞拍正式拉开了帷幕。
起拍价格刚刚报出，就有一家竞买者直接将总价提到13.5亿元，接着每次加价为1000万元，到15亿元时，7家竞买者没有一家退出。竞拍进入了高潮阶段，随后的每次加价都让人心跳不已，紧张气氛愈发浓厚。
当加价到15.3亿元时，一位尖嘴猴腮的眼镜男来到了我身旁轻轻坐下：“张总，我是华东公司的总经理费新，刚才和主席刚刚通过电话，过15.5亿元，我们是否还加价？主席意见是由您决定。”
我问道：“你心中的止拍价是多少？”
费先生毫不犹豫地小声说道：“16.5亿。”
我不动声色地说道：“到时候再说，是否加价看我手势。”
费新悻悻离开，回到了原来的举牌位置。
价格刚到15.4亿元，808号竞拍者直接喊出16亿元。费新恳切的目光转向我这里，我让身边的婷婷做了个不动的手势。
竞拍的声音不断回荡在会议厅中，仿佛一场激烈的交响乐。有人充满信心地举起竞拍牌，有人不断加价争夺，而有人更加沉稳地观察着竞争对手的反应，尝试着找到最佳时机。此时，竞拍者仅剩下了三家。
随着时间的推移，当拍卖师喊道16.5亿元时，仅剩下808号竞拍者举牌。拍卖师喊了三次价格后，拍卖锤落定，拍卖结束。
婷婷小声耳语道：“费新的脸都绿啦！808号是金造地产。”
我轻蔑地一笑：“不出我所料，肯定金造拿，他们玩的不是地产，而是金融。”
自会议厅到酒店大堂，费新等人并没有和我打招呼，而一直阳光灿烂的王伶俐则紧锁眉头，绷着脸，好似受了多大委屈。
上车后，王伶俐诚恳地问我：“张总，为何不让我们继续跟拍？”
我淡然一笑：“止拍价已经通过了公司项目审核组的决议，自有其道理，过了止拍价，风险很大。”
王伶俐好似还不甘心：“张总，您知道周边的同等楼盘价位吗？比我们的限购价整整多出两万。”
我坦然地说道：“如果此项目一年内就能开盘，我会毫不犹豫地让你们继续举牌，可是，一年半后的市场行情就很难说了。我们的风险是时间。”
“难道您认为一年半后，上海的房价会大跌？”
我坚定地点了点头，然后问道：“伶俐，请问您本科什么专业？”
“本科投资学，研究生学的是mbA。”
“你最近是否注意了上市房企的资产负债率以及国家颁布的‘三条红线’政策。”